很多人对美国买房的成本有很多担心，听说美国的房子不贵，但是房产税很高，房子买得起养不起，这是真的吗？今天一起来看看到底要花多少钱。

美国买房成本主要分为两个部分：

• 购房交易成本
• 房产持有成本

A：购房交易成本

购房交易成本很简单，就是房产的价格，以及在交易过程当中耗费的成本，例如产权保险、产权登记费和首期房产税，某些州需要支付律师费，总计约房产总价的1%-2.25%。

B：房产持有成本

房产持有成本指的是在持有期间需要耗费的成本，一般分为4个部分：房产税、房产保险、HOA、房屋维护维修费用。（此文篇幅较长，建议先收藏。）

注：

1.本文主要探讨买到房子后，房主每月/每年所需支付的费用，因此买房交易阶段的保险、产权登记等一次性的支出并不在本文探讨范围。

2.本文并无针对贷款买房的情况作探讨，贷款买房者可自行添加自己每月需支付的贷款支出。

一、房产税Property Tax

1、房产税如何计算？

房产税是养房最大开销，只要拥有房子就要缴交房产税。

美国各州各地区的房产税都不同，是由各州及地方县议会根据本地财政需要各自制定，政府会对每个房子做评估价，然后根据评估价计算税额。房产税主要用于地区的教育、治安、绿化、医疗等范畴。美国房产税基本上是房价的1%~3%不等。房产税的计算公式如下：

房产税金额=房屋估值*总税率

有的人说，房产税与房产税率应与收入挂钩，其实是不正确的，交多少房产税只与房价和税率有关，和收入无关。决定房屋估值的结果则相对比较复杂，主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。所以，在税率不变的情况下，房屋预估的房产值越高，则需要征收的房产税也越多。

美国房产税的税率变动频繁，对此政府有明确计算方法：用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额，来除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。

房产税税率＝预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额

2、如何缴纳房产税？

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。

3、不交房产税的处罚

（1）对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

（2） 由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金;逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

4、房产税免征对象

美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。这对我们华裔新移民具有现实意义。

另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州，对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

5、房产附加税Mello Roos Tax

在加州，除了房产税，部分新开发地区还须缴交房产附加税Mello Roos Tax，一般来说须缴交20-40年不等。税率通常为房产价值的1%左右，主要用来建造新社区中的学校、公园、消防站、马路等公共建设。

不是所有社区都有房产附加税，通常是新开发的社区才有，费用高低视社区建造年份而不同，通常在$25-300/每月。

二、房屋保险Homeowner Insurance

在美国购买房产都须购买房屋保险（Homeowner Insurance），主要针对所投保的房屋主体、房屋内的物品、房屋外的部分相关物品、房屋内的人、房屋外的人等可能发生的不同意外情况进行不同程度理赔的一种保险。

目前而言，根据Quadrant Information 提供的根据142家保险公司2021年费率的分析，购买保额为$250,000的房屋保险时，保费平均每年$1,312美元，即每月约 $109 美元。

一般Single Family House（独立家庭房屋）的房屋保险都会包含六个方面的基础理赔项目，具体到不同保险险种时，会针对六类范围中选择一种或几种进行组合，包括：

1. 房屋险Dwelling protection
2. 其它房屋结构险Other structures protection
3. 个人财产险Personal property coverage
4. 个人责任险Additional living expenses coverage
5. 医疗险Liability coverage
6. 额外生活开支险Medical payments coverage

除了上述基本的房屋保险外，针对不同地区的自然环境特性，会提供额外的保险种类。如火险、水灾险、地震险、洪水险等。

另外需要强调的是：Deductible（免赔额度）就是在保险理赔之前需要先自付的金额，房屋保险里关于Dwelling、other structure、personal property的理赔部分通常都会设有免赔额度。房屋保险的免赔额度可以按固定金额、或者保额的百分比形式来计算，每次申请理赔都会扣去免赔额。

大多数房屋保险的免赔额度在$500~$1500之间，但有些时候保险可能会额外指定特殊情况下造成的损失的免赔额度，比如风暴等恶劣天气情况。比如如果一个保额为30万的房子因为“named-storm（命名风暴）”、洪水等损毁，而特殊事件免赔额度是5%，那就相当于要自付$15000，所以一定要了解清楚保险的所有详细情况。

是否必须购买房屋保险？

房屋保险的购买分为硬性规定和自愿购买两种。

A. 对于房屋保险的硬性规定

在使用贷款的方式购买房产时，贷方会需要客户提供已为房屋购买房屋保险的有效保单来进行后续的贷款手续，所以如果需要通过贷款来购买房屋，则必须购买房屋保险。

B. 何时可以自愿选择购买房屋保险

贷款还清后，房屋保险就属于自愿购买的范围了，但通常情况下建议购买房屋保险，因为房产，无论是购买还是租住，都几乎是个人资产中比重最大的一部分，一旦发生损毁，遭受的损失是巨大的，所以建议非常建议为自己入住的房屋购买合适的保险来加以保障。

三、社区管理费HOA

HOA，Homeowners Association的缩写，译为屋主协会，基本类似于中国的“物业管理”，它的费用叫作HOA fees，用于社区公共区域的管理，类似于中国的“物业费”。

不是所有房产都需要支付 HOA，通常美国的公寓 Condo、统一开发的联排别墅Town House和一些独栋别墅Single Family House，需要支出这部分费用。

HOA的费用主要是以房产区域、服务、设施、和居住坪数大小而不同，具体从十几块到几百块不等，多寡差异较大。通常的规律是这样：房产面积越大，费用越高；房产设施越高端，费用越高。

四、房屋维修费用

房产居住期间产生的费用，如每月的水电瓦斯费、网路费、垃圾处理费、防盗监视器、安保费等。

除了这些日常开支以外，还有如下费用：

房屋维护费用：如果不是买新房，可能会有一些房屋维护费/维修费会发生，如老旧设备或装潢要维修、美化、翻新等；

庭院维护费用：约$20-100/次，视庭院大小而定。千万不要不把庭院草地当回事，若不整理庭院，很可能就会收到HOA或政府的限期整改通知；

游泳池维护费用：每月清洁费约$50-100，药水每月约$15，再加上水电费、每年两次换水大清理，平均每月泳池维护费约$200-300。

希望本文对你有所帮助。